Los españoles con ahorros vuelven a mirar hacia la costa tras el desplome de la vivienda!
Durante la pasada Semana Santa, numerosos españoles aprovecharon su estancia en las playas para evaluar la situación del mercado vacacional cinco años después del estallido de la burbuja.
En la costa española, en pleno boom inmobiliario se produjo una auténtica explosión. Asi como sucedió en el interior, los bajos tipos de interés y las facilidades para obtener créditos permitieron a muchos españoles alimentar una burbuja paralela en las zonas costeras, las cuales sufrieron una auténtica explosión de precios, mayor aún que la que se produjo en primera residencia.
El estallido de la burbuja ha traído como consecuencia una mayor baja de los precios y de las ventas. Un ajuste de casi 35% en la Costa Mediterránea desde 2007, de acuerdo a Tinsa. Los precios han disminuido alrededor un 11% en el último año, frente al 31% y 12,6% que han registrado la capital y las grandes ciudades.
"Toda esta zona, cuyo mercado está indisolublemente ligado a la vivienda vacacional, experimentó el incremento más importante del precio en el pasado boom inmobiliario. Como suele ocurrir en el comportamiento general de los mercados, son las zonas en las que la fluctuación al alza ha sido más importante las que experimentan a su vez descensos más significativos", según Raúl García, director de Negocio y Marketing de la tasadora.
Contando con estos porcentajes, la vivienda vacacional ha vuelto a despertar gran interés en los españoles que, con su primera vivienda ya pagada y algunos ahorros han mirado hacia la costa en busca de alguna oportunidad. “Suele tratarse de familias con uno o dos hijos que buscan una vivienda de uno o dos dormitorios, en urbanizaciones cerradas con piscina, bien ubicadas y de buena calidad y entre 110.000 y 120.000 euros”, subraya a El Confidencial Valentín Fernández, director de Residencial de Foro Consultores.
Raúl García añade que "si con los años de crecimiento económico, el acceso a una vivienda vacacional se abrió a una tipología muy amplia de clientes, la crisis ha reducido notablemente este espectro, limitándolo a aquellos que tienen una economía más saneada y estable".
"No queda más remedio que el perfil del comprador sea éste porque las condiciones de financiación son bastante complicadas. Al igual que sucede con la primera residencia, la banca básicamente está financiando producto procedente de sus balances pero, obviamente es necesario algo de capital”, explica María Monasterio, directora de costa de Aguirre Newman.
Tanto en la vivienda vacacional como con la primera residencia, el mercado está en manos de las entidades financieras, ya que ellas son las que pueden proporcionar o no el crédito a los compradores. "No es tan habitual la financiación al 100%, pero sí ha habido algún caso", aclara Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang LaSalle, pero si el cliente tiene solvencia, lo normal es el 70-80%".
¿Cuánto están dispuestos a pagar?
Los expertos consultados opinan que el mercado vacacional es muy heterogéneo. No es lo mismo Málaga que Torrevieja, Benidorm o Torremolinos.
Por ejemplo, el precio medio en Marbella o Benidorm sobrepasa ligeramente los 200.000 euros, mientras que en Torremolinos se sitúa en alrededor de 170.000 y en Torrevieja o Guardamar del Segura, en los 140.000 euros.
Sin embargo, María Monasterio afirma que “existe una barrera psicológica de precio en torno a los 200.000 euros que va bajando. Aunque las operaciones que se están cerrando están en entre los 120.000 y los 160.000 euros".
"En la costa hay un mercado muy desordenado. Hay zonas con viviendas a 900 euros el metro cuadrado y un poco más allá, otras a 2.000, un poco mejores, pero que, por la diferencia de precio no se venden", aclara Carlos Ferrer-Bonsoms.
"Hay oportunidades pero no chollos":
Según Carlos Ferrer-Bonsoms, "la costa, al margen de la financiación, es muy sensible al precio. La decisión de compra se toma o no por cuestión de 6.000 euros. Un apartamento de 89.000 euros frente a otro de 76.000 euros no te lo compra nadie porque hay mucha oferta donde elegir. La demanda no es tan boyante y es muy sensible al precio. La mayoría se lo toma con calma". Y añade que por lo general, los españoles, están dispuestos a pagar en torno a 1.000-1.200 euros el metro cuadrado y advierte al futuro comprador que "más que chollos, lo que realmente hay ahora en el mercado son oportunidades". "Salvo excepciones, el español medio no está dispuesto a pagar 5.000 euros el metro cuadrado".
"Con descuentos entre el 30% y el 40% respecto a los precios de hace cinco o seis años nos encontramos con clientes en busca de chollos que intentan apretar al vendedor lo máximo posible", explica Valentín Fernández. "Ante la amplitud de la oferta el cliente se ha vuelto mucho más exigente y por circunstancias de mercado con mayor capacidad de negociación. Ahora no va a adquirir lo que la oferta le imponga por lo que aquellos productos que no cumplan con sus expectativas en diseño, calidades y equipamientos tienen una difícil colocación en el mercado, lo que no sucedía años atrás", comenta Raúl García.
"Algunos potenciales compradores te piden un milagro en cuanto a precios. Sin embargo, por lo general suelen ser personas muy bien informadas sobre la zona que les interesa y que antes de entrar en la agencia primero han sondeado el mercado a través de internet", afirma José Martínez, bróker de RE/MAX Inmomás (Elche), quien garantiza haber incrementado las ventas en un 50% respecto al año pasado y quien afirma estar vendiendo inmuebles tanto de entidades financieras como de particulares, fundamentalmente entre compradores internacionales. También destaca que entre los nacionales, cuatro o cinco de cada diez de los que se deciden comprar, lo hacen al contado.
¿Seguirán cayendo los precios?
Muchos potenciales compradores siguen aguardando nuevas caídas de precios antes de lanzarse al mercado.
"Los descensos ya no están siendo tan acusados como en años anteriores", comenta María Monasterio. "Seguirán bajando pero en menor medida". En las zonas costeras, donde encontramos casi la mitad del stock de propriedades esto es aùn más valido. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se encuentran alrededor de 2 de cada 10 (un 19,3%), y en Andalucía y Cataluña cerca del 15% en ambos casos.
La sobreoferta y el tipo de viviendas -por la gran mayoría propiedades de uso vacacional-, han sido mas afectadas que la primera residencia en cuanto a precios se refiere. "No deja de ser un bien de lujo del que se puede prescindir", destaca Carlos Ferrer-Bonsoms.
Carlos Ferrer-Bonsoms asegura que este acusado revés de precios ha vuelto a animar a la gente. "Quien tiene algo de dinero lo ve como una oportunidad ya que a largo plazo, en los niveles actuales obtendrá plusvalías futuras".
Un mercado controlado casi por completo por entidades financieras:
Los bancos se han transformado también en importantes protagonistas del mercado vacacional español. "Tienen necesidad de vender por la nueva política de provisiones. Además, como no les deja de entrar producto, están realizando importantes esfuerzos de financiación y precio", afirma Ferrer-Bonsoms.
Los promotores también intentan vender sus productos, aunque para ello, de acuerdo a los expertos, en algunos casos están obligados a reducir el precio por debajo de la hipoteca otorgada por la entidad financiera con quien requieren llegar a un acuerdo. "En algunos casos la entidad accede bajo la premisa, vamos a perder lo menos posible los dos".
En relación al proprietario particular. "Muchos de los que están vendiendo ahora es porque compraron al contado y necesitan liquidez. Entre quienes se hipotecaron la situación es diferente ya que no están dispuestos a rebajar los precios. No lo voy a regalar, piensan. En cualquier caso se enfrentan a un problema: la financiación. "Al particular le penalizan el precio y la financiación".
"Las entidades financieras son las que realmente están vendiendo ya que el particular, para poder hacerlo tiene que tener gran capacidad de negociación", concluye María Monasterio.
Fuente: ElConfidencial.com
